ÉVALUATION ÉCONOMIQUE
ÉVALUATION ÉCONOMIQUE
Qu’est-ce qu’une valeur vénale ?
La valeur vénale est la valeur que pourrait avoir un bien immobilier s’il était mis en vente sur le marché. Contrairement à une estimation faite par une agence immobilière, la valeur vénale s’appuie sur un ensemble de critères précis.
Quelles sont nos méthodes d’évaluation ?
Voici quelques-unes de nos méthodes d’évaluation de valeur vénale :
MÉTHODES PAR COMPARAISONS
On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.
MÉTHODES PAR LE REVENU
Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.
MÉTHODES PAR LE COÛT DE REMPLACEMENT
Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de
remplacement) et également une méthode de calcul.
En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.
MÉTHODES INDICIAIRES
Ces méthodes consistent à appliquer un indice ou un coefficient de variation soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.
MÉTHODES DITES PAR SOL ET CONSTRUCTION
Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain et les bâtiments.
MÉTHODES DITE DU BILAN DU PROMOTEUR
Évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement. Ces méthodes sont parfois appelées également méthodes de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou du bilan aménageur.
MÉTHODES DES RATIOS PROFESSIONNELS
Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux ou encore cliniques.
Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.
MÉTHODES PAR TAUX DE CAPITALISATION
Celui-ci s’applique généralement à un revenu brut qui peut être variable selon la catégorie d’immeubles concernés et les pratiques dominantes pour chaque catégorie de biens immobiliers (différentes en logements, en bureaux ou en commerces).
Qui réalise nos expertises vénales ?
Nos expertises vénales sont faites en partenariat avec la société AEB E-MARC : audit-expert-batiment.fr
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Évaluation volontaire
Que vous soyez : Un acteur (SCI, particulier, un commerçant, une banque, etc.), ou un observateur (institutionnel, collectivité, CCI, expert libéral, etc.), l’estimation de valeur vénale a pour but d’éclairer une situation et de bénéficier d’une aide à la décision ou au montage de projet. Aucune réglementation ne vous impose toutefois cette expertise. Votre expert pourra vous aider à la prise de décision. Il est libre d’exploiter les méthodes et procédures de son choix
Évaluation obligatoire
En application du code des assurances, du code de la Sécurité Sociale et du code de la Mutualité, la valeur de réalisation des immeubles et des parts de sociétés immobilières ou foncières non cotées, est déterminée sur la base d’une expertise quinquennale. Celle-ci fait ensuite l’objet d’une estimation annuelle pendant 4 ans. Dans ce cas, la procédure d’acceptation des experts prévoit la transmission préalable d’un dossier à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
Autre cas : l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), les experts externes en évaluation immobilière, au nombre de 2, sont chargés d’évaluer les actifs immobiliers au moins 4 fois par an et d’expertiser chaque actif une fois par an. Ils sont nommés par l’OPCI pour une durée de 4 ans, après agrément de l’AMF. Les SCPI sont soumises aux mêmes dispositifs, la SCPI et l’expert sont liés par une convention de cinq ans renouvelable. Dans d’autres cas, l’évaluation est recommandée, voire obligatoire, par exemple :
- JAF (droits du mineur héritier ou du majeur mis sous tutelle),
- Détermination de soulte (notamment pour les héritages et les divorces),
- Acceptation succession à concurrence de l’actif net,
- Crédit immobilier d’un bien résidentiel.
Évaluation prescrite
Le Notaire, l’Huissier ou l’Avocat peuvent prescrire, régulièrement, des évaluations spécifiques lorsque la situation justifie l’intervention d’un spécialiste. L’expert ne peut pas sous-traiter, ni co-traiter, ni traiter conjointement ce mandat avec le prescripteur. Il doit directement traiter avec et pour le client du prescripteur.
Évaluation judiciaire
Tous les cas cités précédemment peuvent être judiciaires lorsqu’un Juge ordonne une expertise.
Par ailleurs et pour exemples : l’expertise sera requise dans la liquidation judiciaire, le partage judiciaire, dans certains cas dans la vente forcée sur saisie immobilière et dans le cadre d’autres situations spécifiques (valeur locative de marché, baux commerciaux, IFI, etc .).
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